毛大慶2015新網商峯會演講：共享經濟不動產經營的模式

2015.09.07-08由天下網商主辦，阿里巴巴合作支持的“2015新網商峯會”在杭州舉行。優客工場創始人毛大慶在峯會上發表了演講，他結合在美國對聯合辦公的考察經歷，及創辦優客工場實踐經驗，分享了《共享經濟+創客空間時代下不動產經營模式》。

以下是毛大慶的演講摘要：

共享經濟+創客空間時代下不動產經營模式

演講時間：2015年9月8日

——優客工場創始人毛大慶在2015新網商峯會上的演講摘要

因爲互聯網時代的到來，“共享經濟”在全球範圍內成爲一個非常大的方向。

去年11月，我在紐約見了很多投資人，發現很多房地產界人士把注意力放在了輕資產方面。當時我的認識沒那麼深刻，最近我又去美國，走訪了各種各樣的創新業務，尤其是房地產類的創新業務，感受很深。

今天，我想講一下在互聯網思維下，房地產的外延。我這次在美國走訪，無數次聽到的概念是“場景設計”。做的好的空間，乾的最大的事就是做場景的設計和預想。就像蘋果手機，它的偉大之處在於看到了產品帶來的場景，而不只是用來打電話。這樣的產品一是領先消費的，二是延展出很多功能。

我們如何通過互聯網的模式設計出各種各樣的場景，這是對房地產輕資產運營非常重要的啓示。中國人寫的關於互聯網思維的書中，《場景思維》是我認爲寫得最好的。

下面，我介紹美國最流行的4種場景設計和場景模式。

一、聯合辦公空間模式

核心內容：空間+活動+服務

2010年，Wework公司成立，第一家開在紐約，300平方米，專注於聯合辦公的租賃市場。到2014年，營業收入1.5億美元的，現在估值超過100億美元，很快就要上市。今年11月要發佈一個附屬產品，叫做Welive，開始綜合租賃，公寓、社區，在布魯克林做了7萬平方米的衆創平臺。

他們現在的利潤率非常恆定，怎麼做到的呢？用三年的負債率倒推能夠承受的成本，用這個成本租紐約的房子，到第三年就可以退出投資，到第六年實現負債率6%-10%。現在不租了，買房子，到第三、四年退出，既掙了升值的錢，又掙了營業額。所以，這家企業整個過程是輕資產，完全沒有自己的錢。

房地產還可以這麼玩，用一個充盈的、找到新增長點的模式下，在回報率領先的程度下去做不動產。在中國，我相信這個方向也會有巨大的成長空間，但前提是能否設計出Wework這樣的場景？沒有這個場景，一切都是假的。

那麼，場景是什麼？方便辦公，特別是空間利用高效。他們將房子租下來，以工位租賃的方式租給別人。這個往往被叫做“二房東”，我認爲是不公平的，因爲整個轉化過程中，他們完成了一次非常有效率的資產提升。咱們對普通辦公室的理解，平均一個人耗費15平方米左右。他們弄完之後，平均一個人所佔的面積是5.8-8平米，怎麼達到的？一是空間設計的緊密性；二是聯合辦公，這個空間裏的會議室、公共部位被好多家公司共用。

除了這些，最重要的是製造粘性。Wework的工位是1萬多，會員是3萬多。它的重點不在於租辦公（地點），它在於把大量的服務裝在這上面，這是Wework最有意思的地方。我在Wework裏問了一個人說，你成爲會員後在網站上用的第一個服務是什麼？他說是申請亞馬遜雲的儲存空間，在Wework線上拿到的價格比外面便宜30%以上。在Wework提供的400多項服務裏，有1/3是企業助力性服務，包括共享祕書、人力資源、品牌包裝、金融服務等，經過4年半的成長，他們挑選出美國最好的服務商服務這些企業；剩下的2/3的是生活服務，從女性保健、哺乳期知識，到野外訓練等等，他們充當中間人，提供各種各樣的鏈接。

Wework的一棟樓裏，所有的都在線上完成，只有3個半的員工在裏面管理，第一個是前臺跟客戶聯繫，第二個是外聯，第三個是負責場內的秩序、維修等等，還有半個人是IT的人。實際上，需要8個半人管理，有5個入場辦公的志願者，當的不好，會被撤掉。

服務就相當於手機上的APP，這些服務的作用既是B2B的服務，又是B2C的服務，所以Wework有了2萬名會員之後成立了一個線上平臺，在裏面製造了大量的人跟人的鏈接、企業跟企業的鏈接。