80後商二代子承父業房地產創業故事
在80後創業者當中，有的是白手起家的，有的是富二代，有的是商二代，不管是什麼，創業者的艱辛都是一樣，人生並不是那麼隨隨便便就能成功的。下面講述一個80後商二代的創業之路，他叫馮永文，他出生於廣東江門房地產家族，家族創辦的駿景房地產公司爲他搭建了創業的平臺，但是同樣經歷着辛酸和苦楚。
馮永文2008年從武漢理工大學畢業時，在一家制造業企業找了工作，本想做一個職場上不可或缺的人，因爲他的個性簽名是“世界沒有誰都能轉，但要做一個缺了你，公司比較傷筋動骨的人”。但08年金融危機，讓國內製造業整體下滑，馮永文放棄了在製造業發展的念頭，“大學選化學專業，也是根據經濟形勢走的，02到06年，隨便一個製造業都可以賺錢”，馮永文說自己是生意人，面對製造業下滑，而房地產不斷走強的經濟形勢，他回到了家族經營的房產公司上班。
大學畢業的第二天，馮永文就回到了家族經營的駿景灣房地產公司報到，工程、銷售等部門歷練一圈後，他正式掛上了執行董事的職務，開始負責公司具體事務運營。
大學畢業的第一年，馮永文說自己沒修過一天假，“連着上了400多天班，那時也不覺得累，因爲不懂的東西太多，都要學。”他的歷練從工程部開始，因爲他認爲房產項目成功的關鍵在於戶型設計和規劃，“產品好是賣得好的關鍵。同事說，”後來，他又到銷售、開發等部門晃了一圈，正式掛上了執行董事的職位，全盤接手父輩的生意。
“父輩的錢都是一分一分辛苦賺來的，我們從小家教也很嚴格”，馮永文回憶起自己的學生時代，初中時他每週有五元錢的零花錢，儘管用完後可以再要，但需要向母親說明花錢的用途，而大學時的生活費也只有每月800元。“吃食堂的話每月需要600元左右，其他的用來打球拍拖”，生活費有限，馮永文還發過傳單、倒賣過手機和顯示器，“不過那時候賺得不多。”
現在馮永文每天到公司報到，爲自己花錢的地方更少，“花錢也是要時間的”。除了沒有時間，初中高中讀了六年的寄宿制學校，也“扼殺”了馮永文花錢的慾望。“穿了六年校服之後，就覺得穿什麼都一樣了”。
2009年6月江門北新區兩個地塊公開拍賣，包括馮永文在內的9家房產商參與競拍，最終在激烈的舉牌競價之後，越秀城建以9.68億元拿下地塊。這是馮永文接手生意後，第一次與外來房產商有正面交鋒，最終越秀城建以高價拿下地塊，而馮永文轉到新會，在同年7月以3.78億元拿下新會駿景灣地塊，成爲新會當年的總價地王。
到了2010年新會駿景灣第一期開盤，售價在半年內攀升到6800元/平米，其中有一期賣到7100元/平米，成爲城中熱聞。“但是到了2011年底，經濟形勢總體下滑，加上政府調控力度加大，資金鍊比較緊張，就直接降回6500元/平米”，馮永文形容那時降價銷售，無異於“割肉”行爲，但需要保證資金鍊安全。
2013年是馮永文大學畢業的第五年，他以1.64億元拿下了鶴山沙坪人民東路的一幅面積約2 .9萬平方米宅地，同時在開平亦有一個超過3000戶的開發項目，再加上目前北新區的在建樓盤，這位“商二代”的影響力位列本地房產商前列。
資金儲備一直是本土房產商的軟肋，“誰不想做十個八個項目，但沒有足夠資金，就很危險”，馮永文繼承了父輩的經營理念，穩健爲先：“父輩從八十年代鎮上的建築隊開始，中間做過造船，後來回到建築領域，再延伸到房地產商，錢是一分一分掙回來的，項目也要一個一個做。”
2000年之前，江門的房產商均需要掛靠在國有或者集體制開發商的民下，“例如水南、育德的一部分樓房是我們開發的，但沒有掛上我們的品牌，因爲那時都需要掛靠在其他企業民下。”到了06年，江門房價跟隨全國的腳步，開始逐步上漲，馮永文父輩才真正挖到第一桶金，“江門本地房產商都差不多在那時候開始積累大量資金，但已經落後珠三角其他城市。”
“我們起步比中山順德都要晚，江門沒有形成主打的房產企業，就有資金沉澱的問題”，此外馮永文認爲江門對於本地房企在資金和土地的支持力度上，與其他珠三角城市不成正比，“中山有雅居樂，順德有碧桂園，如果江門對本土房地產有明確的支持力度，肯定會有一個這樣的企業想出來擔旗做領軍人。”
馮永文分享自己在房地產行業的創業感悟：
“中山有雅居樂，順德有碧桂園，如果江門對本土房地產有明確的支持力度，肯定會有一個這樣的企業想出來擔旗做領軍人。”
“誰不想做十個八個項目，但沒有足夠資金，就很危險，錢是一分一分掙回來的，項目也要一個一個做。”
“長遠來看，如果中國經濟走勢良好，未來的二十年，房地產都不會衰。但能夠做到百年企業，還需要努力。”
以下摘抄一部分記者採訪馮永文的訪談錄：
記者：小時候會不會覺得物質條件比別人好一些？
馮永文：其實跟別人一樣，讀初中的時候零用錢5塊錢一個星期，用完再回去拿，但需要交代用在哪裏了。我們小時候覺得錢都沒有地方用的。初中和高中也很嚴格，全寄宿。穿衣服也是校服，穿了六年校服之後，對名牌就沒感覺了。對小孩管理嚴格沒什麼不好，因爲不是針對性的管理嚴格。每個學校一千多人，爲什麼別人受得了，你受不了呢？我是80後的年紀，70後的思想。
記者：從什麼時候明確要回來接班？
馮永文：大四明確了畢業後要回來。之前就想着自己開個化工類的製造廠，到了大四還應聘找工作去了，想看看別人怎麼管理企業。到畢業那年金融危機爆發，很多廠倒閉了。房地產剛剛開始，公司也確實需要用人，就選擇了回來。
記者：剛剛接手的時候，覺得難在什麼地方？
馮永文：專業知識不夠，特別是施工的部分。需要多徵詢老前輩的意見，多聽少說。不過只聽不說也不行，需要問和表達。我們的骨幹基本在公司做了二三十年，可以說是看着我長大的。雖然我身份不一樣，但我新加入的，不存在壓不壓得住的問題，是融入的問題。
記者：與公司元老在觀念上會不會存在衝突？
馮永文：我是在集體辦公室辦公，沒有設單間，吃飯也是大家一起在食堂，沒有特殊化。這是一個好處，我們整個企業來說，出現問題隨時可以溝通。老前輩看得清楚大趨勢，學費交得多，東西懂得多一些。我說自己的疑慮，他們會給意見。覺得對的東西，我就說，我不懂的也會問。
記者：接手後，公司有沒有什麼改變？
馮永文：因爲整個企業都朝着好的方向發展，我提出的是讓它發展更好的意見。有一些商業樓，父輩的意見是全部銷售完，我的意見是如果有潛力，留着以後發展，父輩也接受。方向性的問題是集體決策，晚上回家父子之間也是談工作，有時候一邊看電視，一邊談工作，溝通比較融洽。
記者：近年外地大型房企進軍江門，有無壓力？
馮永文：我們民企的優勢就是船小好調頭，集中在大衆市場，每個項目大概三到四年。他們的優勢是資金鍊充足，人才儲備足，政府層面處理比較好。但外來房企普遍存在水土不服的現象，沒有融入這個城市。不過大企業特事特辦，我們這種企業只能艱難生存。
記者：這幾年融資情況怎麼樣？
馮永文：這兩三年融資比較難。整個江門來說，2011年房地產行業裏面，中行只批了越秀城建的貸款。這些是沒辦法的，資金鍊壓力大，但還沒有出現過問題。我們資金回籠比較靈活，船小好調頭。
記者：以後對商業地產有無發展計劃？
馮永文：商業樓盤還是很謹慎，因爲我們做住宅是專家，去到哪裏開樓盤都會成功，但商業不熟。現在正在做，還是很小。找有潛力的地方，商業地產的選址很重要。
記者：計劃內的發展安排到了幾年後？
馮永文：現在我們手頭上的項目來說，新會駿景花園還需要一年半左右，江門北新區的樓盤今年年底可以收房。另外，開平一個項目，已經談好的有3000戶，30多萬平方米的規模，還在談擴大到100多萬平方米。長遠來說，如果中國經濟走勢良好，未來的二十年，房地產都不會衰。但能夠做到百年企業，還需要努力。
