任志強關於房價問題的46個判斷，看任志強如何預測房價
任志強因對房價是漲是跌的一些預測語錄，被網友們戲稱爲“任大炮”，這篇文章整理任志強2016年6月的時候回答讀者問題的訪談錄，一共46個問題，主要集中在中國房價的走向和改革方向，希望對關心樓市經濟的朋友有點參考借鑑的價值。
任志強關於房價的46個判斷：
1
問：任總你好，我在北京工作，現無購房資格，想在燕郊買，燕郊均價2萬左右，你看好燕郊的發展嗎？
答：任何一個城市都可能有溢出效應，這種溢出效應就會使周邊的地區在覈心城市發展的過程中受益。
2
問：最近很多一線房企大舉向三四線城市發展，比如恆大，碧桂園，您對未來幾年三線城市房價走勢怎麼看？
答：統計數據上看到的是更多的房企是向一線二線轉移，而不是向三四線城市發展。
3
問：任總，中國目前房價看似沒有所謂的拐點，您認爲房價會降？還是房價增速減緩，等待人民收入水平提高？
答：房價下降的可能性不大，我沒看到哪個國家的房價是下降的。日本是特殊情況，一個是城市化率接近90%，一個是老齡化程度在超長的經營，另外一個已有的住房情況在改善，當改善過後再想提高，與經濟的增長不相適應，只有日本這種特例，但很少出現，中國還很遠很遠。
4
問：任總，您覺得除了北上廣深杭，還有哪些城市的房地產值得投資？
答：優先的還是北京。
5
問：任總，北上廣深的房子現在都快10萬一平了，現在還能再買嗎？會不會被套住？
答：要想投資，最好別買最貴的房子，越便宜的房子升值潛力越大，貴的房子是給富人住的，他們也許裝修得很豪華，不會輕易去改變，他們換房子的機會就會減少。而一般價格對大多數人來說是剛需的房子，升值的潛力會更大，空間會更多。
6
問：任總，請問中原地區的二線城市，比如鄭州的房價還會漲價嗎？
答：當鄭州越來越快的會成爲米字形的高鐵的交通樞紐的時候，房價是一個上漲的過程。
7
問：您覺得中國的房價什麼時候會下降？臨界點在哪兒？
答：我不認爲在我的有生之年能看到房價大幅下降的情況。也許你還年輕，但至少我在世的這段時間不會出現。
8
問：我年齡27，家裏有房，武漢上班二環房價18000元，是否值得買一套，我認爲武漢房價還會上漲，您怎麼看？
答：從總體上所有城市相比之下，武漢還屬於價格的窪地，房價從未來的情況看，上漲的可能性大於其他情況，所以武漢還沒有達到一箇中心城市的規模和效果。
9
問：任總，自己攢了一點小錢，剛夠在三線城市買房，要把所有錢用在房子上嗎？我該怎麼合理用這筆錢，謝謝。
答：如果有餘錢，放在銀行不如去買房子，但買哪裏的房子是你自己決定的，一定要買一個有潛力和發展餘地的地方的房子，至於是一線二線三線，只要不是你自己居住，在哪裏買無所謂。哪裏的收益最高就去哪裏買房子。
10
問：任總，我是做餐飲的，感覺很多地方的商鋪租金虛高，如果生意不是特別好，根本賺不到錢，您怎麼看這種現象？
答：在印度的貧民窟裏面，租金最高的是餐飲，比如他們叫麪包房，類似於做麪包之類的產品的地方，他們的租金也是最高，民以食爲天。所以關鍵是你的餐飲是不是夠好，如果你的餐飲夠好，租金的價格不是問題。如果你的餐飲本身的情況不夠好，低租金不一定能解決問題。
11
問：你的“房價永恆上漲論”怎麼理解？
答：人口不斷增加，經濟不斷上漲的過程中，房價必然是上漲的，只有在一個城市經濟開始下滑，墮落，人口開始離去的時候，這個城市的房價纔會不再上漲。當中國還有巨大的農村人口向城市轉移的過程中，多數城市還是上漲的。
12
問：突然回答這麼多犀利的問題，明天媒體會不會炸？
答：這個問題我沒法回答你，只能由你們來決定了。
13
問：想請您以一個過來人的身份對現在的年輕人提幾條衷心的建議，好讓這些人少走彎路，早一些成熟。
答：書看得多了就會少走彎路，通過他人的經驗中獲取自己應該獲得的知識。重要的是認知論上，要有獨立思考的能力，當你能獨立思考的時候就不會隨波逐流，就會少走彎路。
14
問：假如房產產權70年這個政策不變，同一個人花幾百萬在大城市買房的生活質量肯定不如租房好，說的對嗎？
答：《物權法》上說房產權到期後自動續期，這已經定在中國的法律中了。所以70年產權已經變成了一個僞命題。我個人覺得你的錢沒有其他的用途，還是買房子好，不管是幾百萬還是幾千萬，也許買房有更多的升值空間。
15
問：任總，給我們簡單介紹一下美國的房地產是什麼樣子的？
答：這大約要用很長的一個時間才能講情況。最簡單的說，美國的房地產是以二手房交易爲主，而中國的房地產由一手房轉爲二手房轉移大概需要很長的一段時間，也許8年、10年以後。真正轉入以二手房爲主的市場，和現在以一手房爲主的市場是完全不同的一個概念。
16
問：什麼情況下北京房價會下降。北京比紐約高合理嗎？
答：北京是個權利中心的城市，紐約是市場化的城市，二者沒有可比性。不改變中國##決定一切，##決定一切，決定經濟的情況，北京房價應該比紐約更高，從目前的情況看，北京應該會增加到3000萬人口，這種需求依然在繼續，但紐約絕不會因此增加更多的人口。紐約現有的房價高的大概10萬美金/平米，一般的也要3-4萬美金/平米。北京現在和紐約的差距還很大。
17
問：任總你認爲未來10年中國是否會發送類似美國次貸危機的情形？
答：中國不會發生類似美國的次貸危機，因爲中國有巨大的首付。中國在個人住房市場的槓桿率是非常低的。美國僅僅3億多人口，但個人住房信貸達到13萬億美元，幾乎僅次於GDP總量,而中國只有GDP的1/5。而中國恰恰是個人住房的槓桿率太低了，纔不會出現類似於美國的次貸危機。
18
問：強哥，您覺得，年輕人在買房和創業之間應該如何選擇。
答：年輕人爲什麼總要把工作和生活對立起來呢？創業或許不需要自己的錢，但生活要靠自己的錢。如果你只有一筆資金，又想創業又想買房，你可以買房當辦公室，這樣就不需要租辦公室了。所以買房和創業之間不是一種絕對的對立情況。如果你的創業有更好的一種投資需求，就會有投資者爲你提供資金。或者說你根本就不是在創業，你是在就業。
19
問：幾年前，你說中國的房子就是炸掉也不會降價，當時很多人罵你，現在過去幾年了，你還有什麼要表達的？
答：我沒說過你說的那種話，我說的是炸掉的是那些過多的庫存，而有些庫存炸掉是爲了改變他的用途。比如過去深圳有很多工業加工廠房，而工業加工已經成爲淘汰的項目，不炸掉工業廠房，你還會住在那種地方嗎？炸掉是爲了改造，改變他的用途。也許你理解錯了，或者說你被傳言欺騙了。
20
問：任總，您覺得北京學區房近5年會發展成什麼樣子，您更看好北京哪個位置的學區房呢？謝謝你，盼復。
答：北京的問題是2000多所中小學幾乎減少一半，僅西城區就縮減了一半的學校，曾經一段時期，計劃生育導致生源不足而減少了教育分配，因此纔有了學區房的概念。這種學區房從目前來看，最優秀的集中在幾個區域，比如西城、海淀、東城，而南城幾乎看不到學區房的需求，他們沒有特別優秀的，或者說很少有幾個優秀的學校。未來的發展主要是普及化爲主的一種教育方式。
21
問：您認爲中國有可能進入租房時代嗎？一個二十歲的有生之年能見到嗎？
答：中國要想進入租房的時代，至少國家或者個人能提供用於出租的房屋。比如在德國，有合作社的方式來進行租賃的，而這些租賃房屋屬於政府的大概17%，而屬於個人的有80%多。中國一直限制個人購買第二套第三套，所以拿不出更多的房子用於租賃，而政府本身又很難滿足整個租賃市場的住房需求。租賃市場的建設需要制度做保障，目前我們沒有出臺相關的更好的制度。
22
問：年輕人，買房還是租房？
答：無論年輕人還是老年人，都需要有一個正確的看法。租，最後是沒有實物存在的！買，這個東西是你的，他除了居住功能外，還有個自然升值的功能。從全世界的角度看，這種自然升值，在人口密集和聚集的區域，是有保障的。
23
問：任總，對於年輕人來說，你建議租房還是貸款買房？未來十年房價會有怎麼樣的變化？
答：無論是年輕人還是成年人，只要是有經濟支付能力的人來說，都應該買房子。買房子，至少他的資產價值還在；而租房子，所有的付出未來都會一無所有。
24
美國正在收縮貨幣政策，中國也有這個跡象，加上經濟L型新常態，這會不會導致日本那樣的崩盤？
答：我不認爲中國的經濟會出現類似於日本那樣的崩盤，我也不認爲是L型，也許是一個繼續下降的斜坡，並沒有到在某一個程度達到穩定的情況，只是下滑的速度會減慢，但距離崩盤還有很遠很遠。
25
問：近期北京通州的房價會不會大幅度增長？
答：當我們的政策是以房價爲主要調控目標的時候，供求關係就會因爲調控政策的出臺在短期內受到遏制。而長期內供需關係就會惡化，因此，一段時間之後房價仍然會大幅度上漲。重要的是以供需調節政策，這樣纔有可能達到平衡。如果不能滿足供需，而僅僅是從限購、限制需求的方法來抑制房價的話，短期內可能有效，長期而言通常是可無效甚至失敗的。
26
問：大炮最近的生活狀態是怎樣的？每天都幹些啥？
答：我的生活很好，每天可以讀很多的書，雖然有些活動，上級不讓我們參加，但我們從事一些公益的事情的時候，他們還是會批准的。重要的是自己的心態，我可以看很多的書，我可以和很多朋友聊天，我也可以聽到很多批評的聲音。如果一個人的心態，始終保持着良好的狀態下的時候，你的生活狀態就會非常好的。儘管你的生活可能在物質上並不缺少什麼，但如果缺少精神上的追求或者沒有一個努力的方向，也許你仍然會感到茫然。重要的是生活中要有一個明確的自我追求的目標。
27
問：任總，您討厭王健林嗎？
答：我爲什麼要討厭王健林呢？應該說，任何一個人我都沒有討厭過他們，你可以喜歡，也可以不喜歡。不喜歡，就離他們遠點，何必要去討厭他呢？我們還是希望所有人都成爲我們的朋友。希望你們和所有人站在同一個角度上去看問題。 也許你們分析的方法不同，但不要從個人的惡好、習慣去分析一個人或討厭一個人。看一個人要看他爲國家做出了多少貢獻，要看他是不是真實的。
28
問：王思聰爲什麼定價比您高？
答：也許他是爲了掙錢，我是爲了交流。不過，我也會逐步提高我的價格的。但我更願意和大家分享我們在一起更愉快的一些“場所”。
29
問：您覺得劉春和潘石屹這兩個人怎麼樣？我覺得你比劉春帥太多！
答：他們都是我的好朋友。劉春有更多的思想，潘石屹有更多的溫柔，兩個人類型不同，人不能只看外表。
30
問：任總，您覺得目前北上廣深的房價有泡沫嗎？未來十年這幾個城市的房價有降價的可能嗎？
答：在中國城鎮化率還很低的情況下，尤其是真實的城鎮化率還很低的情況下，從整體而言，房價大幅下跌的可能不存在。至少從世界各國出現泡沫的情況看，大多是在局部出現了人口的下降或城鎮化率已經達到很高的程度下出現的，中國還沒到那個時候。但中國的宏觀政策是我們沒辦法決定的，如果這些政策出臺的太離譜，可能在局部時間內發生比較大的波動。尤其是中國的貨幣政策，決定中國未來的城市化。
